EMLAKÇI İLE ÇALIŞMAK NEDEN GEREKLİDİR?

Gayrimenkulünüzü Satarken

Emlakçı, pazarda her gün bulunduğu için, size güncel ve doğru bilgileri verir. Fiyat, bölge ve rakipler konusunda alacağınız bilgiler evinizin değerinin doğru tespit edilmesini sağlar. Emlakçı, bireysel ihtiyaç sahiplerine ulaşabileceği gibi, diğer emlakçı ve yatırımcılara ulaşabilir.
Gayrimenkulünüzü muhtemel alıcılara gezdirir, teklifleri toplar ve size sunar. Alıcı ile satış protokolü yapar, belediyelerde ve tapu dairelerinde gerekli işlemleri gerçekleştirir. Alıcı ve satıcı arasındaki finansal ilişkiyi bitirir.

Gayrimenkul Alırken

Emlak danışmanı size uygun birçok gayrimenkul sunabilir. Hangi projenin, bölgenin, gayrimenkulün size uygun olduğunu önerir. Bütçe ve zevkinizi iyi belirlerse, size zaman kazandırır. Pazarlık etmenize yardım eder. Belediye, tapu ve konut kredisi konularında yardım eder ve satın almayı tamamlar.

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER?

Tapu ve belediye imar paftası üzerinde bina tespit edilmeli.
Daire numarası, proje üzerinde görülüp emin olunmalı.
Tapudan yönetim planı kontrol edilmeli, aleyhte madde varsa tespit edilmeli.
Tapudan önce, vazgeçilmemesi için şart-ı ceza içeren satış sözleşmesi yapılmalı.
Tapudan devir yapılırken intifa hakkı kontrol edilmeli.
Vekâlet ile yapılan satışta noterden vekâlet kontrolü yapılmalı.
Belediyeden emlak rayiç bedeli tespit edilmeli.
Tapu üzerinde kısıtlayıcı hal var mı (ipotek, haciz, şerh gibi) bakılmalı.
Haciz, ipotek varsa alacaklı kurumdan borcu öğrenip belgelenmeli.
Tapudan ve belediyeden evin mesken olarak tescillenmiş olduğu kontrol edilmeli.
Bitmiş ev ise kat mülkiyetinin alınmış olmasına dikkat edilmeli.
Belediyeden iskân ruhsatı kontrolü yapılmalı.
Emlak vergisi, yönetim, su, doğalgaz, elektrik borcu kontrol edilmeli.
Kiracı varsa kontrat fotokopisi istenmeli ve depozito durumu tespit edilmeli.
Müstakil ev alınıyorsa arsa sınırları tespit edilmeli.
Eski ev ise (10 yıl üstü) depreme karşı dayanıklılığı analiz ettrilmeli.

TAPU

Gayrimenkul sahipliği tapu ile belirlenir. Tapu dairelerinde tapu devri yapılır. Her ilçenin ayrı bir tapu dairesi vardır. Tapu bilgileri alıcı, satıcı ve avukatlara açıktır, bu kişiler dışında hiç kimse bu bilgilere ulaşamaz.
Tapu evrakında aşağıdaki bilgiler gösterilir;

• İl
• İlçe
• Mahalle
• Ada
• Parsel No.
• Niteliği
• Yüzölçümü
• Satış Bedeli
• Arsa payı
• Alan ve Satan

Tapu Çeşitleri

• Tarla(imarsız)
• Arsa(imarlı)
• Hisseli Arsa
• Kat İrtifaklı(Arsa Payını gösterir)
• Kat Mülkiyeti Tapu

Tapu harcı, belediyelerin belirlediği emsal değer üzerinden hesaplanır. Şu anki oran, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olarak %0165‘tir. (100.000TL için 1650TL’yi alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder) Ayrıca 100-200TL arası döner sermaye harcı ödenir.
Tapu üzerindeki sınırlamalar, ipotek, haciz, temlik, tedbir, intifa hakkı ve şerh olabilir.
Tapu temiz dendiğinde üzerinde herhangi bir sınırlama olmadığını gösterir.
Gerçek kişiler gibi tüzel kişiler de gayrimenkul sahibi olabilirler.
Güvenlik bölgesi ve köyler hariç, karşılıklı işlem hakkı olan yabancı ülke vatandaşları da gayrimenkul sahibi olabilirler.
Tapu işlemi hem sahibi, hem de vekili tarafından yapılabilir.
Tapu da aile konutu satılırken eşlerin izni gerekebilir.
Tapu İşlemi Yapılırken Gerekli Evraklar;
1-İlgili belediyeden alınacak emsal değer bildirimi
2-Alıcı ve Satıcının nüfus kâğıdı asılları
3-Vergi Makbuzları (Tapu Harçları + Döner Sermaye Harcı)
4-Alıcı için 2, satıcı için 1 vesikalık fotoğraf
5-Alıcının ve satıcının kendileri veya vekilleri hazır bulunmalıdır. (Vekâlet ancak noter tasdikli olabilir)

Mortgage (Tutsat) Nedir?

Kısaca konut finansman sistemidir.

Mortgage; Sermaye piyasaları ile fonlanan ve ipotek teminatları ile güvence altına alınan konut kredisi sistemidir.

Eski konut kredilerinden farkı, BSM vergisi muafiyeti, değişken faizli kredi ürünleri olması ve istenildiği zaman anaparası üzerinden %2 ceza ödenerek kapatılabilmesidir.

Birincil piyasa; konut satın alacakların, ipotek teminatı karşılığı aldıkları bireysel kredi piyasasıdır. (Perakende Ticaret)

İkincil Piyasa; verilen konut kredilerinin yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır.(Toptan Ticaret)

Mortgage Konut Kredisi Alınabilecek Kuruluşlar

* Bankalar

* Konut Finansman Kuruluşları

* Finans Şirketleri

Türkiye de sayısal anlamda bir konut sıkıntısı yoktur. Konut sorunu, satın alınabilir ve kaliteli konut azlığıdır.

Mortgage sistemi, bankalara daha uzun vadeli fonlama imkânı getirmiştir. Bu da tüketiciye uzun vadeli, nispeten düşük faiz getirecektir. Bu sistem ile satın alınacak konutun bedelinin, %25’i alıcı tarafından peşin ödenmek zorundadır.

Normalde, iskân ruhsatı alınmamış ya da %75 inşaat seviyesini geçmemiş konutlara, mortgage konut kredisi kullandırılamazken, konut projesi bazın da anlaşmalı bankalar proje başlangıcında, yapımcı firmayı garantör alarak, konut kredisi verebilmektedir. Bu işbirliğinde, 1. borçlu, konut satın alandır. Yapımcıda bu krediye kefil olmaktadır.

Yapımı devam eden konut projelerinde müşteri, anlaşmalı bankaya yönlendirilir, müşteri istenilen evrakları tamamlar, banka müşterinin mali incelemesini yaptıktan sonra, yapımcı firma diğer belgeleri bankaya sunar. Kredi onayı geldikten sonra satış sözleşmesi yapılır. Banka tapu satışı sonrasında, kat irtifaklı tapu üzerine ipotek koyar ve yapımcı firmaya ödeme yapar.